《民法典》已正式实施，对房产有哪些影响

自2021年1月1日起，历时5年编纂，共7编1260款条文，总字数逾10万的《民法典》，这本我们社会生活的百科全书开始正式实施。

那么，民法典到底是什么？《民法典》由2015年开始编写，在2020年5月28日通过。《民法典》其实就是九部法律的合集，这九部分别是：《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国收养法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民法总则》。而在《民法典》生效之日起，上述九部法律同时废止。

《民法典》的内容覆盖了国人包括衣食住行、生老病死、成家立业等方方面面，其中，它涉及到有关房产的内容也十分重要，下面一起来看看吧。

首先，《民法典》创立了一项新的权利：居住权。在中国，房屋所有权、土地使用权合二为一。人们对房屋本身享有所有权，对房子之下的土地拥有40年、50年或70年不等的使用权。如今，在房屋所有权、土地使用权之外，又多了一个居住权，而关于居住权的*新规定，如果还不知道，那未来买房可能就会遇到“大坑”。因为它的出现，会干扰到房屋的交易、买卖、继承、过户、出租等。

根据《民法典》第366条、367条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

通过合同设立居住权，是房屋所有权人通过书面合同的方式与他人协议，设定居住权。

例如，夫妻双方离婚后，可以为另一方设立居住权，家庭成员和亲属间，因为分家析产共同生活等原因，也可设立，甚至长期为家庭提供服务的保姆，也能设立居住权。因为《民法典》规定，居住权的设定可以通过两种方式，合同约定或遗嘱方式设立。也就是说拥有居住权的人，不仅仅可以是房主的保姆，还可以是朋友。而居住权自登记时设立，不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

虽然说，居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。而新业主即使获得不动产证、拿到所有权，也无法改变居住权已经存在的现实，也就是说他没有权利赶走居住权人。

居住权的期限，可以自行设立，5年、10年、20年均可，甚至也可是终生。如果是终生有效，那么不到去世，居住权就不会消失。各位可以想象一下，一个和房子产权没有关系的人，却可以合法的居住在房子里，甚至一辈子，那这房子还会有人愿意买吗？

设立居住权的房子是难以交易的，因为买房无法住进来，还不能把别人赶走，这样的房子在二手房市场里，就是存在缺陷的，谁会买一套有权利缺陷的房子呢。同时继承人继承房屋时，也无权要求居住权人搬走，只能等居住权限到期，或者居住权人去世后，才能行使完整的房屋权利。

2021年前交易的房子，都是没有设立居住权的，但从今年开始，情况可能已经发生了变化。所以，对于买二手房的客户来说，交易之前一定要记得查清楚，到底这个房子是否被设立了居住权，需要更加细致和慎重，否则之后的麻烦会不断。

需要说明的是，不是长期居住就能获得居住权。只要业主没有主动设立居住权，居住权益就不成立。

再是住宅七十年产权期满的问题，根据《民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。所以这样看来，住宅的70年的土地使用权是自动续期的，不必担心被收回。但是需要交一笔费用，至于费用多少，目前还没有明确规定。

需要注意的是，这仅仅是对居住用地的房屋产权人，如果是商住或者商办类型的物业，目前产权到期后如何界定权益，还没有正式法律保护。因为《民法典》只提到：住宅建设用地的自动续期，住宅的用地性质为居住用地，使用权一般是七十年。而公寓、写字楼、商铺多数都是商业用地，小产权房更是集体土地，使用权四十年到五十年不等，这就是差别所在。

目前并无法律规定，支持非住宅用地自动续期，所以，不是什么房子都值得买，一定要注意识别房子背后的土地性质。

还有《民法典》规定：小区公共财产的收益归业主共有。如今城市里的住宅楼，基本上都有配套电梯，这给居民上下楼提供了便利。但不知从何时起，小区的电梯里放置了各式各样的广告，而由此带来的广告收益归属也存在着诸多争论。那些广告一年有多少收益？钱都去哪了？

通常情况下，这些广告的收益、支出、结余等等，物业公司不是找各种理由搪塞，就是从未向业主公布过电梯广告的收益情况，这些收益*后成了糊涂账。而《民法典》进一步加强了对建筑物业主权利的保护，明确了公共收益的归属。第274条规定，小区内的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施属于业主共有财产。

其次，《民法典》明确规定了：小区共有部分产生收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有。如果物业公司将这些收益作为自己的经营收益，侵害全体业主权利的，构成侵权行为。包括小区外墙广告也是如此，还有小区内占用公共道路的车位对外开放收费等。

现实生活中，由于大多数小区没有成立业主委员会，加上业主法律意识不强，物业公司将电梯广告收益情况隐瞒不报，私自支配这笔收益，已经成了普遍现象，许多业主对该部分收益的去向并不清楚。《民法典》实施后，共有财产产生收益是属于全体业主的，物业公司必须要公布收支结余明细，而在这方面以后找物业理论，业主也可以拿出《民法典》作为自己有力的法律依据。

接下来是已经抵押的房产，可以不解除抵押直接办理过户。买房一般都会通过银行借款，银行会要求办理房产抵押手续，在之前，什么时候把银行的钱还清，银行才会解除抵押，只有这时，房产才可以上市进行销售。而《民法典》第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。《民法典》物权编第406条第2款规定：“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”

这两条法规的意思是，房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。即设立抵押的房子可以卖，抵押权可以跟着房子走，就是说可以带着抵押权卖。抵押权不影响房产的交易流转，卖房子不需要取得抵押权人同意，但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。

这也是今年《民法典》的一大新规则，未来二手房交易量一定会因为这个规定，成交量大幅度的攀升。

再是，租房合同有效期间，房东卖房，租客可以继续住。根据《民法典》规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这意味着，如果租客与房东签订了2年的租房合同，但是房东在这2年内却把房子卖了，此时的房屋所有权变更，并不影响之前的租赁协议，租客可以继续住，直到租赁合同期满为止。

以后，在租房合同有效期间，再也不担心房东突然卖房了，对于房东来说，如果有卖房计划，也尽量不要和租客签订时间跨度很长的合同了。

接下来，即使跳过中介成交，也要支付中介费。由于中介合同可以随时终止，房屋中介费又很昂贵，比如在上海一套1000万的房子，中介费甚至高达二三十万。有时不免会有买家为了逃避支付报酬的义务，故意绕过中介人已经完成了的中介服务，而后再与因中介而认识的第三人订立合同，这就业内常说的跳单。

《民法典》第965条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

跳单的委托人依然要向中介人支付报酬，看到这一条款*兴奋的应该就是那些房屋中介们了吧。当然，这个规定也不仅限于房地产行业，其他行业也同样适用。

总的来说，《民法典》涉及的内容十分庞大，与国内每个人都息息相关，甚至可以说，人们从生到死都会受到《民法典》的“规范”。想了解更多关于楼市信息，更多怀化买房优惠信息，怀化楼盘*新动态，*新怀化房价，请关注怀化房产网-怀化吉屋网！

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